ขั้นตอน และการเตรียมตัวซื้อบ้านเดี่ยว บ้านใหม่มีอะไรบ้าง

Last updated: 2020-01-30  |  3929 Views  | 

ขั้นตอน และการเตรียมตัวซื้อบ้านเดี่ยว บ้านใหม่มีอะไรบ้าง

ขั้นตอนการซื้อบ้านเดี่ยว บ้านใหม่มีอะไรบ้าง ต้องเตรียมอะไรบ้าง การซื้อบ้าน โอนกรรมสิทธ์บ้านต้องทำต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน จึงต้องเตรียมเอกสาร และค่าใช้จ่ายต่างๆ หากกู้แบ้งซื้อบ้านต้องทำเรื่องกู เตรียมเอกสารยื่นธนาคาร ที่สำคัญคือการทำสัญญาซื้อบ้านจึงต้องปรึกษาผู้เชียวชาญทางด้านกฎหมาย เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาด
อ่านขั้นตอนการกู้แบ้งค์ซื้อบ้าน ที่อยู่อาศัย



 

1.ถ้ากู้เงินแบ้งค์เพื่อซื้อบ้านเดี่ยว บ้านใหม่
ต้องดูความสามารถในการผ่อนชำระของตัวเอง ว่าสามารถผ่อนไหวหรือไม่ จะได้ไม่มีปัญหาโดนยึดบ้านในภายหลัง

ควรตรวจสอบเครดิตกับธนาคารว่ากู้ได้หรือไม่ ถ้ากู้ได้วงเงินเท่าไหร่

เอกสารขอกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้านใหม่ ต้องเตรียมเอกสาร และหลักฐานให้พร้อม เพื่อใช้ประกอบในการกู้ โดยแบ่งได้ดังนี้

 

หลักฐานส่วนตัว

สำเนาทะเบียนบ้าน
บัตรประจำตัว
ทะเบียนสมรส หรือทะเบียนหย่าหรือใบมรณะบัตร
สำเนาเปลี่ยนชื่อ สกุล (ถ้ามี)

หลักฐานเกี่ยวกับรายได้ แบ่งเป็น 3 กรณี คือ

1. กรณีเป็นผู้มีรายได้ประจำต้องเตรียม
ใบรับรองเงินเดือน หรือหลักฐานการรับ/จ่ายเงินเดือนจากนายจ้าง
สมุดบัญชีเงินฝากธนาคาร
2. กรณีประกอบอาชีพอิสระต้องเตรียม
สำเนาทะเบียนการค้า หรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล
บัญชีเงินฝาก พร้อม statement บัญชีเงินฝากกระแสรายวันย้อนหลัง 6 เดือน และ
หลักฐานรายได้หรือทรัพย์สินอื่น ๆ หลักฐานเกี่ยวกับหลักทรัพย์และการซื้อขาย ประกอบด้วย
สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด
แผนที่แสดงทำเลที่ตั้งของที่ดินหลักประกัน
สำเนาสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญามัดจำ

3. กรณีมีผู้กู้ร่วม ต้องเตรียมหลักฐานส่วนตัว และหลักฐานรายได้ของผู้กู้ร่วมไปด้วย
อ่าน อยากกู้แบ้งค์ซื้อบ้าน อย่างไรให้กู้ได้

 

2.หาบ้านที่ต้องการซื้อ ติดต่อเจ้าของบ้าน สอบถามราคา
ค้นหาบ้านตามเว็บไซต์ต่างๆเช่น www.poolprop.com เพื่อค้นหาบ้านที่ต้องการซื้อ หรือให้นายหน้าช่วยหาให้
ตรวจสอบราคาบ้านใกล้เคียงกับบ้านที่เราจะซื้อ
เมื่อได้บ้านที่ถูกใจแล้ว ตัดสินใจซื้อแล้วให้แจ้งเจ้าของว่าต้องกู้ธนาคาร ใช้เวลาเท่าไหร่ถ้ากู้ไม่ผ่านคืนเงินมัดจำหรือไม่
เพื่อความมั่นใจควรขอเลขที่โฉนดไปเช็คที่เว็บของสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์(property.treasury.go.th/pvmwebsite)
3.การเตรียมตัว และการทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านใหม่
ต้องให้ ทนาย หรือผู้ที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายมาเป็นที่ปรึกษา
เตรียมเงินสำรองจ่ายที่จะใช้ "วางมัดจำ" หรือจ่ายส่วนต่างที่ธนาคารไม่ให้สินเชื่อเต็ม 100% ของราคาบ้าน ให้พร้อม
บ้านที่ได้จากการประมูลจากกรมบังคับคดี ต้องมีค่าใช้จ่ายในการประมูล และวางมัดจำ
การซื้อผ่านนายหน้าต้องเตรียมเงินวางมัดจำประมาณ 10% ของราคาบ้านในวันทำสัญญา แต่สามารถเจรจาต่อรองได้
การตกลงค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธ์ระหว่างผู้ซื้อผู้ขายใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ
การทำสัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญาจะซื้อจะขาย คือ การตกลงกันเบื้องต้นก่อนระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เพื่อประโยชน์ของทั้งคนซื้อ และคนขายจึงควรทำ เนื่องจากการซื้อบ้านเป็นเรื่องสำคัญ และต้องใช้เวลามาก ถ้าคนซื้อกู้ธนาคารต้องใช้เวลาขอสินเชื่อ และไม่ต้องการให้ขายบ้านให้คนอื่น ส่วนคนขายต้องการแน่ใจว่าคนซื้อซื้อจริง จึงอยากได้มัดจำจากคนซื้อไว้ก่อน สัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งกฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องทำ ทำสัญญาซื้อขายที่กรมที่ดินครั้งเดียวก็ได้ แต่เพื่อความสบายใจของผู้ซื้อและผู้ขาย โดยวันที่เซ็นสัญญานี้กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจะยังไม่โอนให้คนซื้อ และจะตกลงนัดวันโอนกรรมสิทธิ์หรือทำสัญญาซื้อขายกัน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลัง ต้องมีการตรวจสอบและตกลงกันดังต่อไปนี้

ถ้าซื้อบ้านในโครงการบ้านจัดสรร 10 แปลงขึ้นไปต้องต้องใช้สัญญาที่มีเนื้อหาตามแบบที่คณะกรรมการ จัดสรรที่ดินกลางกำหนด "สัญญามาตรฐาน" ซึ่งจะมีเนื้อหาที่ค่อนข้างเป็นกลางสำหรับทั้งสองฝ่าย
กรณีถ้ากู้ธนาคารไม่ผ่าน จะคืนเงินมัดจำหรือไม่ ต้องตกลงกันให้เรียบร้อยเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง
อาจมีเอกสารแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขาย เช่น รายละเอียดสเปคของวัสดุในบ้าน, ของแถมส่วนลดต่างๆ โดยระบุเป็นลายลักษณ์อักษร รายละเอียดของสิ่งอำนวยความสะดวก สาธารนูปโภคภายในโครงการ เช่น ขนาดสวนสาธารณะ ความกว้างของถนนได้มาตรฐาน มีสระว่ายน้ำ ระบบน้ำไฟฟ้า กระระบายน้ำต่างๆ เป็นต้น
ขนาด และราคาที่ดินต้องชัดเจน หลังจากสร้างเสร็จขนาดอาจมีการเปลี่ยนแปลงเนื่องจากยังไม่มีการแบ่งโฉนดในตอนแรก อาจต้องมีการคิดราคาเพิ่มหรือปรับราคาลดลงเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ต่อตารางวา
ถ้าผู้ขายผิดสัญญาไม่โอนบ้านให้ภายในเวลาที่ตกลงกัน ผู้ซื้อสามารถเรียกเบี้ยปรับเป็นรายวันในอัตราไม่ต่ำกว่า 0.01% ของราคาบ้านแต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10% โดยยังไม่เลิกสัญญา
ถ้าคนซื้อเป็นคนผิดสัญญา ชำระเงินล่าช้า คนขายมีสิทธิคิดดอกเบี้ยผิดนัดในอัตราไม่เกิน15% ของจำนวนที่ค้างชำระแต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10% ของราคาบ้าน
ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนผู้ซื้อและผู้ขายจะรับผิดชอบร่วมเท่าๆ กัน
การนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ขายต้องแจ้งล่วงหน้า 30 วันหากถึงเวลาโอนไม่ได้ผู้ขายโอนไม่ได้ ผู้ซื้อสามารถเรียกปรับได้
หากบ้านไม่เรียบร้อยเราสามารถบอกให้ผู้ขายแก้ไขเป็นลายลักษณะอักษรให้ผู้ขายเซนต์รับทราบ หากถึงวันโอนกรรมสิทธิ์แล้วบ้านไม่เรียบร้อยสามารถนำหลักฐานนี้ยื่นต่อกรมที่ดินเพื่อเลื่อนวันโอนออกไปได้
ถ้าคนขายผิดสัญญาสร้างบ้านไม่เสร็จตามกำหนดผู้ซื้อสามารถบอกยกเลิกสัญญาและขอเงินคืนได้
หากผู้ขายไม่ได้ทำผิดสัญญา ผู้ซื้อยกเลิกสัญญา ผู้ขายมีสิทธิ์ยึกเงินผู้ซื้อไม่ได้จ่ายมาได้
อ่านรายละเอียด และดาว์นโหลดสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์

3.การทำสัญญาซื้อขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์การโอนกรรมสิทธิ์บ้าน และค่าใช้จายในการโอนกรรมสิทธิ
สัญญาซื้อขาย กฎหมายบังคับให้ทำและจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินมิฉะนั้นเป็นโมฆะ "หนังสือสัญญาขายที่ดิน" หรือ ท.ด. 13
โดยวันที่เซ็นสัญญานี้จะเป็นวันที่กรรมสิทธิ์ในตัวบ้านจะโอนมาเป็นของคนซื้อเสร็จเด็ดขาด

การทำสัญญาซื้อขาย หรือโอนกรรมสิทธ์ที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ต้องเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้

คำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ท.ด.1) 1 ฉบับ
หนังสือสัญญาขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (ท.ด.13) 3 ฉบับ
บันทึกการประเมินราคาประเมินราคาทรัพย์สิน (ท.ด.86) 1 ฉบับ
บันทึกถ้อยคำการชำระภาษีอากร (ท.ด.16) 2 ฉบับ
 อ่านรายละเอียด และดาว์นโหลดสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ในกรณีที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องเตรียมเอกสารดังนี้

แบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภ.ธ.40) 2 ฉบับ
** ต้องเตรียมเงินสดไปด้วย เพราะในแต่ละขั้นตอนนั้น จะมีค่าใช้จ่ายทั้งผู้ซื้อและผู้ขายแล้วแต่ต้องตกลงกันก่อนว่าใครจะเป็นผู้จ่าย

มีค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน ที่ดินดังต่อไปนี้

ค่าธรรมเนียมการโอนในกรณีที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอื่นจะจ่าย 2% ของราคาประเมิน
ค่าจำนองอีก 0.01%
ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตรา 0.11% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า สำหรับกรณีการซื้อบ้านจากนิติบุคคล
ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย สำหรับบุคคลธรรมดาจะคิดในอัตราก้าวหน้าจากราคาประเมินของกรมที่ดิน และกรณีนิติบุคคลจะต้องชำระ 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายในราคาที่สูงกว่า